Economia e rentabilidade

Fazenda vertical urbana: o preço unitário consegue absorver o aluguel?

Quando se ouve falar em fazenda vertical urbana, o que costuma vir à mente é a imagem bonita e acabada. Mas quem pensa em entrar nesse negócio precisa encarar, desde o início, questões bem mais prosaicas: o aluguel alto por metro quadrado, a falta de capacidade de energia e como movimentar a colheita e os resíduos para dentro e para fora do espaço.

O equívoco de que “a cidade tem vantagem porque a demanda está próxima”

A demanda está perto, então você economiza no frete e vende com mais frescor. Você já apostou nessa expectativa para o cultivo urbano? Quanto mais perto, mais frete se economiza, e essa economia deveria ir direto para o lucro. Mas se você puser lado a lado o que economiza por estar próximo e o que gasta com aluguel e energia no centro da cidade, o segundo é muito maior. Se é assim, o que decide se você está no azul não é “está perto?” — é “é uma localização onde dá para vender caro?”.

Na maioria das localizações centrais, o aluguel e a energia que saem superam a economia de frete obtida pela proximidade. Portanto, “a economia de frete pela proximidade” não basta. Mas “uma localização onde dá para vender caro” ainda é só metade da equação. Para ser exato: você consegue absorver esses custos mantendo os preços unitários altos? O aluguel alto no centro da cidade só se paga quando você consegue abastecer restaurantes e supermercados sofisticados com produtos recém-colhidos, sem agrotóxico, de variedades raras — a preço alto e de forma confiável. Assim, o cultivo urbano lucrativo é um negócio diferente das operações suburbanas que vendem hortaliças folhosas em volume. Funciona apenas quando você se concentra em produtos de alto preço, ciclo curto e frescor acima de tudo, como ervas e microverdes, e somente em localizações privilegiadas próximas ao bolso do comprador. O inverso também vale: no momento em que você leva a mesma cultura para o centro da cidade e a vende como fazem as operações suburbanas, você perde. Uma boa localização não é ter a demanda por perto — é ter por perto uma base de clientes que aceita pagar um preço que incorpore o aluguel caro.

Há evidências que sustentam isso. A agricultura urbana é uma área onde a produção de alimentos por si só dificilmente se sustenta financeiramente, e onde rentabilidade, financiamento e custo de produção aparecem consistentemente como os principais desafios. Abastecer com alimentos baratos, ser um espaço para empregos e formação e deixar uma renda adequada para os produtores — satisfazer essas três condições ao mesmo tempo, sem recursos externos, é praticamente impossível (ver: 1, 2). Por isso, o negócio não se sustenta sozinho só porque a localização é próxima; ele não funciona se você não decidir antes com o que vai ganhar dinheiro.

Onde a fazenda vertical supera a entrega direta de produtores contratados

Se a proximidade do consumidor não conta tanto, o sentido de fazer isso na cidade se reduz a uma única coisa: estar próximo de uma base de clientes que paga um prêmio por frescor e raridade. Mas se é só isso, bastaria pedir que produtores contratados entregassem direto a colheita da manhã — não seria preciso uma fazenda vertical. Então, quando exatamente pagar um aluguel caro e cultivar dentro de um prédio realmente compensa?

Se a entrega direta resolve, use-a. Na verdade, isso é o correto na maioria dos casos, e não há necessidade intrínseca de cultivar dentro de um prédio. A fazenda vertical supera a entrega direta apenas quando você produz, bem diante do cliente, algo que a terra agrícola e as estações não conseguem. Há três casos típicos. Primeiro, produtos cujo limite de frescor é quase zero segundos. Manjericão e microverdes começam a se deteriorar no instante em que são colhidos, então mesmo uma entrega direta da colheita da manhã não chega a tempo — cultivar e cortar no porão da loja resulta em qualidade superior. Segundo, clientes que pagam pela reprodutibilidade. Quando um chef quer exatamente a mesma qualidade e o mesmo tamanho de folha o ano inteiro, sem falta de estoque, o cultivo a céu aberto, sujeito ao clima, tem dificuldade de manter essa qualidade o ano todo. Terceiro, vender a própria cena do cultivo — como atração para um restaurante integrado ou espaço comercial. Se nenhum desses três casos se aplica, não há razão para construir, e a entrega direta de produtores contratados é a resposta certa. Como a interseção entre localização viável, produto e forma de venda é pequena, os casos em que se vence ficam confinados à faixa estreita em que é possível incorporar frescor, reprodutibilidade e experiência ao preço.

A fazenda vertical de tipo fechado carrega um pesado custo operacional em forma de energia para iluminação e climatização, de modo que para fechar as contas é preciso escolher culturas de alto valor agregado. Essa restrição estrutural foi apontada em vários contextos (ver: 3). De fato, a produção comercial em fazendas verticais está, por enquanto, concentrada em culturas de alto preço e ciclo curto, como hortaliças folhosas, ervas e frutas vermelhas (ver: 4, 5). Alimentos básicos como arroz, trigo e milho — que respondem por aproximadamente 60% das calorias consumidas no mundo — são vistos como economicamente inviáveis em fazendas verticais no futuro previsível (ver: 5). Não se pode cultivar qualquer coisa; só funciona com um subconjunto de produtos que vendem caro. É aí que começa o planejamento do negócio.

O duplo aperto gerado por energia e regulamentação

Mesmo quando você se concentra em produtos de alto preço, pode esbarrar na infraestrutura física que existe um passo antes disso. Primeiro, a energia. Prédios no centro da cidade simplesmente não foram projetados supondo que você puxaria tanta energia para uso agrícola. O custo da eletricidade em si, claro, mas também: a capacidade é insuficiente e um custo inicial significativo recai sobre a expansão, e a demanda contratada carrega de uma só vez os custos fixos — é aí que você trava. Regulamentação e contratos são a mesma história: mesmo depois de erguer toda a instalação, pode haver zonas onde você não pode construir por restrições de uso do solo, e, num arrendamento, o prazo pode forçar uma saída antecipada — e tudo acaba antes de você recuperar o investimento inicial. Corroído todo mês pela eletricidade, sem conseguir recuperar o investimento antes de o prazo do terreno se esgotar. É um duplo aperto.

O peso da energia é inevitável mesmo do ponto de vista estrutural. Em uma fazenda vertical, a iluminação, a desumidificação e a climatização funcionam quase 24 horas, então ela consome mais energia do que uma estufa ventilada que aproveita a luz solar. Como está estruturada para cultivar a colheita apenas com luz elétrica, a demanda contratada (que define a tarifa básica) pesa constantemente como custo fixo, e, se a capacidade for insuficiente, um custo inicial significativo também recai sobre a expansão do equipamento de recepção de energia. Além disso, com a matriz energética atual, a geração a combustível fóssil ainda está por trás dessa eletricidade, de modo que ela emite mais dióxido de carbono do que qualquer economia no transporte compensaria — e o que deveria ser “agricultura ambientalmente boa na cidade” produz o efeito contrário. A restrição pelo lado da recuperação também é real. Uma fazenda vertical pode estar em uma zona onde as restrições de uso do solo proíbem a construção, e com um arrendamento há o problema persistente de querer depreciar os equipamentos instalados ao longo de um longo período, mas o prazo do contrato é curto e a realocação quase nunca funciona. Portanto, ler isso como um duplo aperto é o correto, e a conclusão volta a este ponto: só se sustenta em uma localização de alto preço unitário onde você consegue incorporar ao preço tanto o peso da eletricidade quanto a dificuldade de recuperação. Como a eletricidade pesa, o movimento é escolher um lugar onde se possa obter energia noturna barata ou gerar a própria energia. Pensando na recuperação do investimento, uma propriedade em zona de uso industrial que se possa garantir por longo prazo. Só os lugares onde esses dois se sobrepõem viram candidatos. Dito isso, esse peso da eletricidade é também um custo que pode diminuir: à medida que a eficiência dos LEDs, a automação e o armazenamento de energia avançam, o ônus cai. Mas os custos fixados à localização — aluguel, capacidade de recepção de energia, zoneamento — são difíceis de reduzir com tecnologia, e é aí que permanece o lado estrutural.

A fazenda vertical consome mais energia do que as estufas. A pesquisa confirma isso claramente. Em uma estimativa comparando dez locais climáticos, a estufa ventilada que usa luz solar foi mais eficiente em energia do que a fazenda vertical com luz artificial, e a diferença abre bastante dependendo da localização (ver: 7). Além disso, nas condições energéticas atuais, as emissões de dióxido de carbono de uma fazenda vertical frequentemente superam as da agricultura convencional. Costuma-se dizer que “energia renovável resolve”, mas a avaliação atual é que, na maioria das regiões, não há energia renovável suficiente para cobrir tudo sozinha (ver: 5, 6). Portanto, a premissa de que “é ambientalmente bom porque está na cidade” de fato se inverte no ponto do fornecimento de energia.

As restrições regulatórias e fundiárias também não são apenas uma impressão. Elas são confirmadas repetidamente pelo lado da pesquisa. Como barreiras principais para expandir a agricultura urbana em larga escala, zoneamento e regulamentação de uso do solo, a dificuldade de acesso à própria terra, acesso a capital inicial e a falta de um marco político adequado aparecem repetidamente em estudos que variam por região e método (ver: 8). A mais enraizada delas é a instabilidade dos direitos de uso da terra — por quanto tempo você pode continuar usando a terra que aluga. É um dos pontos repetidamente apontados em múltiplas revisões, aparecendo igualmente em países desenvolvidos, países em desenvolvimento e na Ásia (ver: 9, 10). Dito isso, esses são achados sobre agricultura urbana em geral — incluindo campos abertos e telhados — e não são pontos específicos de fazendas verticais. É razoável tomá-los como uma observação estrutural: o fato de um terreno vago existir fisicamente não garante, por si só, que você poderá usá-lo por muito tempo.

Por que os casos de sucesso do exterior são difíceis de replicar como estão

Ao observar países apresentados como lugares onde “o cultivo urbano e vertical está funcionando”, como os casos pioneiros em Singapura e no Oriente Médio, começa a parecer que talvez funcione mesmo no centro das cidades. Mas a premissa deles difere da do Japão. Nesses países, o Estado pode estar dando apoio por razões de autossuficiência alimentar e segurança, e as circunstâncias de terra e eletricidade também diferem muito das do Japão. Pegar uma história que funciona num país desses e trazê-la direto para o centro de Tóquio não produz o mesmo resultado. As imagens chamativas de “fazendas em arranha-céus” que aparecem nas notícias também são uma coisa à parte da rentabilidade real.

Singapura e o Oriente Médio podem ser pensados como países cujas condições de localização oscilam a um extremo — seja quase sem recursos hídricos, seja dependendo de importações para a maior parte de seus alimentos. Em desertos e cidades-estado, a opção de cultivar em campo aberto é escassa logo de início, de modo que parecem competir não contra a agricultura ao ar livre, mas no terreno de “importar ou vertical?”. Além disso, diz-se que recursos públicos vão para subsídios com base em autossuficiência e segurança. Em outras palavras, a interpretação é que a vantagem comparativa do cultivo vertical é impulsionada não pela tecnologia, mas pela estrutura de restrições. Ela não faz sentido sem essas restrições junto, e no centro de Tóquio, onde água, terra e eletricidade estão à mão, a vantagem comparativa do modelo estrangeiro não se sustenta como está, na estrutura atual de custos de energia e terreno. Essa distância entre a imagem e a realidade é justamente o que soava estranho desde o início. A maioria das fazendas verticais realmente operando em base comercial não são os arranha-céus no centro das cidades que a mídia retrata; a tendência dominante são os galpões de um único pavimento no subúrbio, onde tanto o terreno quanto a eletricidade são baratos. A razão provável é que, quanto mais alto você empilha, mais os custos de energia e construção aumentam, de modo que recuar para um único andar parece uma consequência natural. A barreira do custo de capital, então, é melhor vista como um problema estrutural enraizado em custos fixados à localização, em vez de um atraso temporário que a tecnologia eventualmente eliminará.

A pesquisa se alinha com essa mesma percepção de que imagens e realidade diferem. Muitas fazendas verticais com farto financiamento, ao contrário da imagem de “fazenda em arranha-céu no centro da cidade” falada por volta de 2007 a 2017, são na prática principalmente galpões suburbanos de um pavimento com teto alto, e a barreira do custo de capital é vista como estrutural em vez de um atraso tecnológico temporário (ver: 11). A economia também é dura: uma estimativa relata que, sem injeção contínua de capital, uma parcela considerável dos negócios de fazenda vertical — segundo alguns, aproximadamente 85% — falha nos primeiros anos após o lançamento (ver: 12). Dito isso, esse número não é uma estimativa derivada de dados primários em um artigo revisado por pares, então é mais seguro tratá-lo como uma regra de bolso condicional. Como essas saídas e falhas tendem a ser menos registradas, vale ter em mente que, se você olhar apenas para o brilho das histórias de sucesso, há um viés na direção de as coisas parecerem mais brilhantes do que realmente são.

A ordem para eliminar localizações candidatas

O cultivo urbano e em altura só funciona em localizações privilegiadas de alto preço unitário. A essa altura, isso deve ter ficado claro. Então, quando você de fato está diante de uma localização candidata, onde você traça a linha entre “funciona” e “não funciona”? Em vez de examinar aluguel e energia um a um, você quer uma ordem de eliminação — os critérios que dizem “se isso está faltando, descarte agora” — começando pelo que importa mais. A dúvida na entrada provavelmente é esta: em termos de rentabilidade, você deve pensar primeiro em alugar um prédio existente vago ou em construir um sob medida?

A ordem de avaliação é: saída (onde você vende), energia, recuperação (recuperar o investimento inicial). Primeiro, confirme se você consegue garantir, naquela localização, uma saída que venda a preço unitário alto. Seja vendas diretas para o setor de alimentação profissional ou um restaurante integrado, há um comprador concreto que absorve o preço unitário? As formas típicas de criar preço unitário são: vender caro produtos cuja alma é o frescor, vender reprodutibilidade de qualidade por meio de um contrato com o setor alimentício profissional, ou vender a própria cena do cultivo como experiência — uma dessas, ou uma combinação. Sem isso, você pode descartar a localização por melhores que sejam a energia ou o zoneamento. Nunca o contrário. Uma vez estabelecida a saída, segundo: a capacidade de recepção de energia de que aquele prédio precisa pode ser realisticamente obtida? Terceiro: o investimento inicial pode ser totalmente recuperado, dados o zoneamento e o prazo do arrendamento? É assim que você desce a lista. Prédio existente versus construção própria é um ponto a deixar para depois; só se decide uma vez que essas três condições estejam definidas. Um prédio existente contém o investimento inicial, mas a energia, o pé-direito, o fluxo de carga e a climatização estão fixados ao prédio, e você não tem outra opção senão se adaptar a eles. Uma construção própria permite projetar tudo livremente, mas o próprio custo de construção eleva a barreira da recuperação. Seja começar barato, seja construir livremente, ambos obedecem à mesma condição única: é uma localização cujo preço unitário consegue absorver tudo? Portanto, a questão de entrada não é construir ou alugar — é se o preço unitário da saída se sustenta. Um último aviso. Essa rentabilidade oscila muito com apenas uma pequena variação no preço unitário que você assume. Uma queda de apenas 20 a 30% no preço unitário assumido faz disparar a escala de produção necessária para atingir o equilíbrio, e é frágil o bastante para ruir mesmo quando todas as condições de localização estão estabelecidas. Portanto, defina o preço unitário da saída de forma conservadora, não otimista, e verifique-o.

Essa fragilidade — que colapsa com apenas uma pequena queda no preço unitário — também aparece concretamente nas estimativas. Em um modelo, a produção de alface em fazenda vertical pode atingir o equilíbrio a partir de uma escala tão pequena quanto 17 a 38 metros quadrados mesmo na estrutura de custos atual (este é o mínimo teórico do estudo, não uma linha que você deve atingir), enquanto se o preço de mercado cair 20%, a escala de equilíbrio salta para 1.700 metros quadrados, e com uma queda de 35% ela se expande para mais de 100 hectares (ver: 13). Em outras palavras, mesmo com localização e energia adequadas, no momento em que o preço unitário da saída fica abaixo do esperado, as condições de viabilidade desmoronam de uma vez. Portanto, definir o preço unitário de forma conservadora e verificá-lo faz sentido também nos números.

O que, no final, decide a rentabilidade urbana

Tudo o que foi dito até aqui vai apenas até a avaliação de entrada — peneirar sua localização candidata entre “funciona / não funciona”. Além disso, quanto de capacidade de recepção de energia você pode realmente trazer para o prédio entra no território que você deve verificar com a concessionária de energia, e se você pode construir naquela zona e até onde pode instalar equipamentos, com especialistas em zoneamento e construção. Você pode ter a leitura até aqui, mas lembre-se de que a determinação pertence à concessionária e aos especialistas. E, como vimos antes, notícias de grandes rodadas de captação de startups do exterior e fotos chamativas de instalações não são, por si só, evidências de rentabilidade. Quanto mais brilhante a história, mais você quer relativizá-la.

No final, o cultivo urbano não é “vantajoso porque está na cidade”. Ao contrário: para produtos padrão vendidos em volume ou culturas que competem no preço, a resposta certa é o tipo suburbano, onde tanto o terreno quanto a eletricidade são baratos; o cultivo urbano é, a rigor, uma faixa estreita que vence apenas como exceção. O quanto você consegue absorver as restrições — aluguel, eletricidade e recuperação do investimento inicial incluídos — com o preço unitário que você consegue montar naquela localização: esse é o divisor entre superar o subúrbio ou ficar aquém, e tanto as localizações vantajosas quanto as desvantajosas se medem na mesma régua única. A localização em si não é inerentemente vantajosa ou desvantajosa. O que você pode vender, para quem e a que preço naquela localização — lembre-se, é isso que decide a rentabilidade urbana.